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补充协议如何签

发布时间:2017-10-13(来源:我爱我家)

在二手房交易中,补充协议是很重要的一环。法律规定:在二手房交易中,买卖双方签订补充协议后,如果补充协议条款与原合同条款不一致,或是存在冲突,应当以补充协议为准,原合同中明示不得变更的条款除外。

 

二手房补充协议的好处


买卖双方可以通过补充协议来做一些保全措施,比如原合同中存在条款不清晰或未发现的漏铜,补充协议则有可能帮上忙,从而避免自己的利益损失。

 

二手房补充协议需要包含的内容


一、成交价格


一般在补充协议中应约定好成交价格,价格应包括房屋价款、家具家电、装修和配套设施等,需要注意的是,此价格一般是卖房净得的,由此产生的税款需要额外约定。

 

二、交易事项约定


这里包括了很多项,比如定金、房款支付方式、过户和物业交割等事宜。

1.定金

定金要确定定金金额以及支付时间。

定金限制规定:

a.如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下,定金不超过房屋总价款的20%,且不能超过100万

b.如交易房屋有一个以上抵押,或只有一个抵押但是抵押权人非银行,定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万

c.10万(含)可自行支付

d.超过10万部分,必须办理定金托管


2.房款支付方式

一般二手房房款都分3到4次支付完毕,每笔房款支付需要满足一定条件,如果买方在约定时间内没有付款,卖方可以要求其承担违约责任。


3.面签和过户

面签:面签需买卖双方共同到场,双方需约定面签时间及条件,因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的,追究违约方责任。

过户:同样,过户时需买卖双方共同到场,双方约定面签时间,若不能履行追究违约责任。


4.物业交割

这里一般是最后环节,确定物业交割时间和支付方式(买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付)。

如果有户口迁移的,还需约定户口迁移事项。


5.税费事项约定

1)房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一,这关系到所需缴纳的税费

2)税费支付:买卖双方需约定税费支付由哪一方承担,一般在北京都是由买方承担

3)其他税费:如果出现预料之外的其他税费,需明确税费支付方,以免发生不必要的纠纷

 

三、违约责任


     这里要格外注意,数据显示,二手房违约风险要大于新房违约风险,要尽可能覆盖所有违约情形以及违约责任认定。违约行为可分为两种:

一般违约:逾期履行本协议约定义务15日(含)内,一般需要按日支付万分之五的违约金。

根本违约:对于卖方,如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况,属于根本违约,一般需支付20%的违约金并退换购房款。

 

以下情况属卖方根本违约:

1.卖方因各种问题无法使买房获得房屋所有权,无法过户,比如伪造房产证、伪造共有产权人的书面授权书等。

2.房屋被查封或限制买卖,无法过户。

3.卖家反悔或加价。

4.一房多卖,导致购房者利益受损。

以下情况属买方根本违约:

A、购房资料不完整,不真实等。

B、中途不想买房,不愿履行合同。

5、补充协议需要注意的事项

此外,因为不可抗力导致合同不能履行的,如新政策出台、自然灾害等,买卖双方都不算违约,双方需协商解决。

 

四、其他情况


1.出租

如签约时房屋已出租,卖方需明确租赁期限,租金标准以及已收取租金及押金归属。


2.央产房

如交易房屋为央产房,则必须约定《在京中央单位已购公房变更通知单》取得时间。如果违约,卖方需承担违约责任。


3.关于附属设施

关于装饰装修,只要不是毛坯房,不可以选择“无”。必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备,如有特别约定建议在“其他”处注明,避免产生物品归属纠纷。


4.其他约定

对合同中已经有的条款,买卖双方无需再次约定,避免出现前后不一致、约定错误的风险。

     

提示:一般补充协议是一式三份的,买卖双方和中介各执一份,如果合同存在冲突的,以补充协议为准,三房应该格外重视补充协议。

补充协议
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